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你可以永远相信中国商业地产!
发布时间:2021-09-14        浏览次数:        

  2021年9月10日,由赢商网主办的“2021中国购物中心+峰会”在上海外滩W酒店成功举办,一众行业大咖及业内人士齐聚于此,共鉴中国商业地产风华。

  活动现场,五大主题演讲、三场高端对话、一份行业报告、一场平行沙龙,及数字化商圈融合赋能启动仪式、2021中国购物中心+峰会【金鼎奖】颁奖盛典暨招待答谢晚宴等,共同见证了中国商业地产“风华正MALL”。

  1.购物中心仍是线下最大的流量入口,是商业载体的最高产品形态。如果说过去十几年是购物中心从数量上的野蛮生长时代,那未来10年,将是购物中心讲究数字化、精细化运营的10年。

  2.电商对实体商业的影响,不能用“冲击”一词形容,其对购物中心的启示:提高运营效率,购物中心未来10年应向数字化转型。

  3.随着市场的变化,以及消费者、购物中心和商户关系的变化,购物中心与商户将形成共同体,一起洞察消费者,提升消费者体验。

  1.过去十年,购物中心面积高速增长,区域分布在加深。2021年上半年全国开业购物中心148个,总体量合计1332万平方米。

  2.内地高端商场是头部企业业绩的压舱石,头部企业在高端商场领域具有明显的竞争优势,且高端商场的竞争下沉,进一步向华润置地、SKP集中。

  3.购物中心里的国货替代:品牌实力、文化自信、消费需求等形成闭环。首店方面,各城市持续不断发现、引入新首店,最大化发挥首店经济红利;开关店方面,“补偿性”开店潮席卷mall,整体开关店比1.07,相比2020年明显提升。

  1.疫情加速了行业的变化,但本质上是用户需求变化,从而给行业带来新的冲击。

  2.购物中心担任的是品牌与客群之间的桥梁,其诉求和品牌方的期望相一致,希望拥有更多客流。而想要精准、方便地让客流流通到不同门店消费,实现流量相互加持,需要通过智慧化和数字化转型来完成。

  3.购物中心要把握住其自带的流量和用户群体,不断了解用户的需求变化,以此来改变购物中心的运营方式,为前来的消费的用户提供更好的购物体验,从而给品牌带来更好的销售收入,实现共赢。

  1.在大环境对国货的支持下,及本土高端品牌自身的努力下,购物中心对于国货品牌的态度正逐渐转变。同时,Z世代的年轻人给了新国货机遇,中国品牌正在崛起。

  2.新国货崛起,打铁还需自身硬。品牌需要将自身的服务做到顶级,尤其是化妆品行业,更加讲究科技实力。林清轩的硬核科技,来自于对中国特色植物山茶花原料的自信,在流量重回线下的大趋势下,将大有可为。

  政策和行业的变化,影响着企业的调整方向。绿地全球商品贸易港集团及时关注变化,因势而变,布局了很多业态和品牌,如9月30日面世的“意大利中心”,汇集了意大利进口的服装、珠宝、饰品、字画等等,希望通过进博会,通过进口渠道,给国内市场一个比较好的中转和展销平台。

  在“国内大循环为主体,国内国际双循环”的背景下,无论是商业地产开发商,还是品牌商,除了需要专业经营、专业运营、专业管理之外,还要及时了解政策动向、行业需求和市场变化。

  得益于双循环政策环境和内需增长,恒隆地产内地业务有一个非常好的增长和提升。基于此,恒隆地产将进一步推进在内地的发展,未来的目标将是从从提供高端消费体验转型升级为引领高端生活方式。

  恒隆非常关注市场环境动态。从长远来看,恒隆希望可以全方位的创造价值,实现长远的发展,为消费者缔造优享生活空间。

  商业的变化趋势主要表现为:商业管理百货化、体验购物中心化、跨界整合、依托信息技术手段的发展。

  做好商业的品质,首先要解决从业人员的认知问题,再到商业品质、管理品质、服务品质的提升。快速发展之下,消费者的需求在不断提升,高品质是满足他们需求的一个重要因素。最后,把商业的管理平台做强,保障企业的健康有序发展。

  商业发展最大的问题之一就是在经营中不断求变。在求变过程中,开元首先会对传统优质品牌及新兴品牌不断进行迭代更新;在业态规划方面,对沉浸式体验等多元化的业态不断进行融入与优化,与市场消费趋向进行有机结合。

  新商业主要是两个“新”,一是从消费者角度以及他们的内心出发,要了解他们需要什么;二是从从业者的内心出发,能为他们做些什么,不断地寻找“两新”的消费。

  在当下激烈的红海竞争环境中,需要聚焦客户,拥抱变化,引领潮流,不忘初心。

  一个好的项目不仅在建筑语言上要有比较好的表达,还要在内容上打造不同。融侨商业上海项目,希望打造成为全方位沉浸式体验和社交的多元化空间,打造国内一流的艺术社交集群阵地。里面包含的1万方文化保护建筑,未来可能是上海城市策展的中心,举办大型动态光影艺术多媒体展、沉浸式艺术活动、当代艺术展、作品发布活动、时尚秀场、双年展等。

  未来,购物中心要朝着“高质量的社交场”去打造。高颜值的社交场景、高质量多元化的品牌组合、高科技的智慧赋能、高效率的服务体验、高频次的新鲜刺激感,都是实现高质量发展的重要因素。

  随着双循环下内需消费的升级,各项目对于内容的一系列创新,以及“十四五”规划建设国际消费中心城市的策略加持,宁波商业必然迎来更大的发展机遇。

  火锅作为线下体验中较难复制的商业场景,在后疫情时代得以快速反弹。与购物中心整体的捆绑运作,也赋予了火锅业态极强的发展潜力。

  随着与购物中心合作的日趋紧密,大渝火锅每一步的营销和运营管理都紧跟着购物中心同步进行。同时,大渝火锅在不断改变模式,希望进一步推动中国餐饮国际化。

  1.购物中心本身是平台,价值是连接商家和消费者。如果只做会员服务而忽视商家,在营销过程中就是“一条腿走路”。

  2.购物中心做电商不仅仅是卖货,而是架构数字化完整体系,把营销的体系构建起来。MI闪购有一整套的模式,来帮助项目实现数字化的成功运营。

  3.要让商家深入参与商场的数字化运营。首先要明确理念是助力商家增收;其次飞轮式增长的数字化运营是辅助商家的重要手段;最后,建立商家的信心是关键点,而信心来自于商场的决心。

  4.数字化运营的工具不是最重要的,养成数字化思维、掌握运营的方法才是成功的要义。MI闪购的价值绝不仅仅是一套完善的产品体系,而是整个运营团队的“陪跑”机制,是客户运营增长的重要因素。

  赢商tech董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲、微信支付零售业务负责人陈冲、保利商业董事长肖徐哲、长沙国金街总经理李徐、金光集团商业管理部总经理陈慧鲜、赢商tech首席数据官、赢智科技CEO 朱智共同启动数字化商圈融合创新。

  1.零售的本质,表面上是商品与服务,更深层次的是对消费者需求的深入洞察。这两年,文峰通过融业态、融渠道、融会员找到商业关键点的新融合,发掘出了后疫情时代实体零售行业新的增长路径。

  2.文峰希望迎合商业大生态的趋势,结合国家“十四五”规划重点,搭建本地化的超级服务平台:立足南通,通过精准营销,深入洞察消费者的实际需求,连接需求端和供给端,打造城市智慧生活服务生态圈。

  3.商业想要在融时代实现增长,必须要走在时代变革的前沿,找到每个企业与众不同的发展第二曲线。

  1.从起步、跨越发展、转型升级、高质量发展以及未来需要面向新经济+新消费,新建元作为园区国资国企,全过程参与了园区商业经济开发建设运营的全过程,与园区一同成长壮大,成为城市发展驱动力。

  2.作为园区多层次商业体系的构建者,新建元打造了全国独有的四级商业体系:城市级商业中心、片区级商业中心、邻里级商业中心、居住小区配套商业。

  3.对于新建元而言,商业地产开发运营最大的挑战,是有大量重资产的沉淀。从2017年开始,新建元不断尝试努力资产证券化的模式,经过近几年的努力,已经成功发行了新建元REITs产品。

  从消费者角度去想,一个好的商场应该具备以下要素:商场应该“懂我”;商场应该“喜新厌旧”,加强创新;商场需要适度殷勤的的服务;好的商场应该是便利的。

  从开发者和商场管理者来说,好的商场应该是一个基业常青的商场。事实上,如果能够满足消费者的需求,那一定是基业常青的商场。而站在品牌方的诉求上来看,商场应该有共享这个概念,包括信息共享,经营层面与品牌方共进退。

  一个真正好逛的购物中心,首先要回归商业本质,聚焦人与货的数字化。其次,要回归经营的本质,与商家共赢,挖掘每一平方米的价值。

  目前很多购物中心的核心仍偏重于招商,这是旧思维。面对商业同质化的现象,需要真正地介入到品牌商户的经营中,助其经营好,吸引客流,并借助数字化的经营手段,与商家共进退,这样才能真正打造一个好逛的购物中心。

  在当下的环境中,一个好逛的商场,除了现实中的物理商场,一定要有元商场(即虚拟商场),承载知道、连接和外延三方面的功能。

  虚拟商场要能够连接商场体和其他业态,打通他们之间的联系。这不仅是包含商场和其他业态之间,更包括品牌之间、产业之间、会员之间、私域流量之间的连接,都需要通过虚拟商场的平台来完成。而当线下实体商场的内部门店已经饱和时,线上虚拟商场可以对其内容进行外延和补充。

  一个商场好不好逛主要存在四个要素:空间的构造;装修的调性;商业内容(包括商品、体验和服务);与周边目前客群的匹配度。目前国内市场中,有不少商业项目在前三点要素上做得都不错,但是经营惨淡,主要原因就是与周边客群的不匹配。

  数字化时代下,场地应该实现现场商场与虚拟商场的合二为一,通过一些数字化的手段,结合项目周边环境、消费者需求喜好等,形成与消费者之间直接的互动,赋能线上线下共同发展。

  数字化的关键在于数据。首先要形成数据,其次是积累数据,然后考虑数据该怎么应用,最后考虑如何将数据变成资产。关于这些数据,要保证其准确性、及时更新,并且数据与数据之间要有关联。

  数字化确实很好,但数字化是有成本的。因此,要根据公司核心竞争力、项目的能力来实行数字化。同时,数字化不是一蹴而就的,需要与很多系统和软件服务商加强沟通。

  中国新天地商业一直都是在做体验式的商业,以“可持续发展、文化、社交”三大要素为支撑,强化商业情感场景的营造。

  无论何种营销方式,终归要回到营销的本质,抓住传播对象、传播内容、内容形式三大要素,实现高效营销。新天地的会员营销和运营,已经摸索了七八年,但要突破小数据平台限制,还需将线上与线下“双线”结合,进行更大众的传播。

  从商业企业的管理层、决策层来讲,决策者只要敞开心扉高度学习,去了解数字化市场,及创新产品如何实施于实体商业的应用场景,敢于拍板,就可以走在行业前列。

  关于数字化,科技公司给了传统零售公司很多选择,关键是实体企业能否更大胆地在场景里去做落地应用。

  零售业最重要的是人、货、场,货和场是吸引人的基础,最重要的还是人的连接。

  零售业的本质是精准匹配,当没有数据时,匹配是靠猜。从根本上来讲,通过跟消费者交互,让品牌更加了解消费者的需求,对人群匹配更精细化的标签,品牌的服务才能更精准。

  从传统角度来说,一线城市核心资产是相对稳定的。包括境外资产、国内安全一点的保险公司,其固定收益都是不错的。商业方面,因为境外资金具备较为不同的判断力及对营运的理解,现在也开始逐步介入这方面,相对会更有优势。

  判断的核心还是产业的经营管理能力,且现金流是其中最重要的一环。假设在无法退出的情况下,需要保证的始终是正的现金流,且现金流的运作聚焦到可持续发展上。

  资本介入商业运营管理意义非凡,能够促使商业管理公司加快走连锁化、规模化、品牌化道路;促使商业运营走精细化道路,更加关注投资回报的问题;促使商业运营管理的企业不仅要关注资产的租金价值,还要更多关注流量价值,做好会员体系建设;对于招商业态规划、品牌定位有所提升。

  商业运营管理非常欢迎也急迫需求资本介入,但资本并非商业运营的救命稻草,还是要扎实做好自身精细化管理。

  购物中心在经历几十年的发展后,其经营模式和盈利模式已经十分成熟。相比之下,文旅商业在没有找到合理的商业模式之前,依然还难以吸引资本的兴趣。

  资本的出现为商业带来了挑战,同样也带来了一些限制,这就要求商业运营者去进行平衡。

  中国房地产市场发展有三个阶段,第一个阶段是买地就赚钱的房地产年代;第二个阶段是物业公司的年代;第三是搭好资产管理公司,用不同的方式跟基金公司合作的阶段。在未来3-5年的公开市场里,这种发展模式会是一个很好的机会,也是资本方面可以去考量的方向。

  随着房地产政策的调整,商业成了一个“小型印钞机”,经营起来会有非常棒的现金流,但却缺乏资本来撬动,这是目前一个很大的机会点。

  对于商管运营来说,资本的介入很大程度上可以促进这个行业的健康发展,创造出更多的成功项目,将更多不良资产和不良项目转亏为盈。

  商业地产行业在过去十多年发生了很大的变化,从原来开发商自己开发、运营、持有一体化,逐渐随着资本的进入,拆成了开发、运营管理、资产持有三个不同的角色。

  资本更多看中未来稳定的增长。作为开发商或者作为运营管理商,如何挑选好的资本管理方式非常重要,一定要考虑到资本对于管理流程和结构或者产品全周期改变的逻辑。

  一般基金投资商业后会在3-5年退出,对于商业而言这期间基本看不到发展的前景,需要基金能够有足够的耐心,对项目进行长期的持有。之前行业内做得比较好的,都是有足够耐心的基金。此外,商业项目需要投入更多的精力,并且有退出的途径。

  资本与商业地产运营商之间的理想合作模式,最关键还是在于利益的挂钩。在资产里面资管公司是小股,基金是大股,这是比较关键的。

  商业管理是运营商业地产服务于顾客和商户的活动和行为。目前进入这个领域的企业大概分三类,分别是从开发商、百货、专业市场转化过来的商业管理团队。此外还有专业的第三方运营机构,如汉博商管。

  资本与商业管理行业是紧密结合、相互推动的,其接触应该有三个层面。第一是企业层面,登陆资本市场进行股票发行;第二是项目层面,REITs就是对商业地产的退出;第三是品牌商层面,商管会研究哪些品牌进入购物中心能获得较高的回报。

  2021中国购物中心+峰会【金鼎奖】颁奖盛典暨招待答谢晚宴上,赢商tech董事长、中国商业联合会副会长吴传鲲与宝龙地产控股有限公司联席总裁、宝龙商业管理控股有限公司行政总裁陈德力先后进行致辞。

  2021中国购物中心+峰会【金鼎奖】系列奖项颁发。本着“彰显榜样、鼓励创新”的原则,“中国商业地产金鼎奖”甄选业界、学界、零售界及专业机构专家,对行业内优秀的企业、项目、品牌、个人进行嘉勉,本届「金鼎奖」共设企业奖、项目奖、品牌奖、人物奖四大类别,并设置了城市封面TOP 30榜单。

  融创中国文旅集团华东区域平台副总经理、上海臻晶彩商业管理有限公司总经理韩宏伟

  山东世纪泰华集团有限公司集团董事、副总裁,泰华城管理集团总经理,潍坊泰华城总经理 刘子瑄

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